Vielfältige Investitionsmöglichkeiten am internationalen Immobilienmarkt.
Vielfältige Investitionsmöglichkeiten am internationalen Immobilienmarkt.
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Von der kleinen Schweiz in die grosse Welt

Der weltweite Immobilienmarkt bietet aufgrund seiner Marktfülle und Heterogenität immer noch vielfältige Investitionsmöglichkeiten.

Covid-19 bestimmt nach wie vor unseren Alltag. Auch im Schweizer Immobilienmarkt sind die Spuren der Corona-Krise unübersehbar – dennoch zeigen sich die meisten Investoren unbeeindruckt und investieren weiter in Gebäude mit tieferen Renditen. Der Wohnsektor erweist sich als krisenresistenter als der Geschäftssektor. Schliesslich bedeutet der neu etablierte Homeoffice-Arbeitsalltag für viele Büromieter, dass sich ihr Flächenbedarf zukünftig verkleinern könnte.

Die europäischen Büromärkte erlebten einen langsamen Start ins Jahr und die erneuten Lockdown-Massnahmen nach einem Anstieg der Infektionen im Frühjahr führten zu einem niedrigen Vermietungsvolumen. Sämtliche Indizes deuten jedoch auf ein positives Wirtschaftswachstum hin, was eine stärkere Dynamik auf dem Geschäftsimmobilienmarkt in den kommenden Monaten erwarten lässt – auch wenn potentielle Büromieter erst ihre Nutzungsstrategien konsolidieren werden. Insbesondere bei hochwertigen Flächen in wichtigen Innenstadtlagen blieben die Leerstandsquoten auch während der Pandemie sehr gering, wodurch sich weiterhin Spitzenmieten erzielen lassen.

Die Volkswirtschaft der USA ist im Jahr 2021 bisher stark gewachsen und der Inflationsdruck nimmt zu. Auch wenn der Transaktionsmarkt intakt ist, variieren die Kapitalströme und Fundamentaldaten des Flächenmarktes nach Sektor und Region. Derzeit am meisten Kapital fliesst in den Industrie- und Wohnungssektor. Suburbane Wohnungen sind die gefragtesten Objekte.

Vorteile ausländischer Immobilieninvestments

Schweizer Pensionskassen sind versierte Investoren im heimischen Immobilienmarkt. Auf dem globalen Immobilienmarkt jedoch bietet sich ein Vielfaches an Investitionsmöglichkeiten: Hier finden sich ideale Ergänzungen zu Anlagen im Schweizer Immobilienmarkt. Wenn eine Schweizer Pensionskasse im Ausland investiert, kann sie mit den am stärksten wachsenden Immobilienmärkten in Europa wie beispielsweise Deutschland und Frankreich plus dem weltweit grössten Immobilienmarkt USA bereits rund zwei Drittel des globalen Marktes abdecken (siehe Abbildung). Die einzelnen Länder weisen unterschiedliche Wirtschaftszyklen auf und die Korrelation der Renditen zwischen den verschiedenen Märkten ist relativ gering. Diese Heterogenität sorgt für Diversifikation in einem internationalen Immobilienportfolio.

Geschätzte Marktgrösse ausgewählter Länder (in US-Dollar Milliarden)

(Quelle: MSCI, die geschätzte Marktgrösse gilt für Ende 2020, veröffentlicht Juli 2021, Zurich Invest AG. Eigene Darstellung Zurich Invest AG. Vergangene Entwicklung ist kein Indikator für zukünftige Ergebnisse.)

Die Anlagechancen in der Schweiz sind allein aufgrund ihrer begrenzten Marktgrösse limitiert. Das Anlagepotenzial in ausländische Immobilien wird von den Pensionskassen hierzulande nicht voll ausgeschöpft: Wer im Ausland investiert, diversifiziert seine Risiken und erhält die Chance auf langfristig höhere Renditen.

Der Appetit auf nicht börsennotierte Immobilien steigt

Der Global Real Estate Fund Index (GREFI) misst die Performance von nicht börsennotierten Immobilienfonds auf globaler Ebene. Gemessen am GREFI in US-Dollar haben Immobilien im Durchschnitt über die letzten zehn Jahre eine Rendite von mehr als 6 Prozent pro Jahr generiert. Schweizer Pensionskassen setzen immer stärker auf ausländische Immobilen. Die Gründe dafür sind in den langanhaltend tiefen Zinssätzen, dem Mangel an attraktiven Anlagemöglichkeiten sowie der beeindruckenden Grösse des ausländischen, professionell verwalteten Immobilieninvestmentmarkts zu finden. Die Immobilien-Auslandsquote der Vorsorge-Institute ist laut dem Bundesamt für Statistik in den vergangenen Jahren stärker als die Inlandsallokation gestiegen, wenn auch auf einem tiefen Niveau. 2019 lag die Quote bei 2,6 Prozent des Gesamtvermögens, während die heimische Immobilienquote stolze 17,5 Prozent betrug.

Die Wachstumstreiber

«Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles» (INREV), ist eine gemeinnützige Vereinigung mit Sitz in den Niederlanden, die die Interessen von Anlegern am europäischen Markt für nicht-börsennotierte Immobilienfonds vertritt. Ein kürzlich erschienener Bericht von INREV zeigt, dass die Anlageklasse für eine weitere signifikante Expansion bereit ist. Ein Anstieg des Anteils des verwalteten Vermögens am globalen Vermögen sind für sich genommen ausreichend, um die Nachfrage nach Immobilien zu steigern. Darüber hinaus nehmen die Immobilienallokationen für alle Arten von Investoren stetig zu. Es ist nicht zu erwarten, dass sich dieses Phänomen in absehbarer Zeit ändern wird. Die rasante Entwicklung einer breiten Palette von Investmentangeboten hat es in den letzten Jahren ermöglicht, den wachsenden Appetit der Investoren nach dieser Anlageklasse zu stillen. Für einen weiteren Ausbau des Angebots liegt der Fokus vor allem auf Core-Strategien. Core-Immobilien zeichnen sich durch ihre sehr gute Lage in wachsenden Städten sowie durch die hohe Qualität der Mieterinnen und Mieter aus.

Erster Schritt ins benachbarte Ausland – Europa

Bei der Portfoliokonstruktion und -diversifikation sind Grösse, Geografie, Sektor, Anlagestil und Anlagestrategie zu berücksichtigen. Für eine sinnvolle geografische Streuung der Risiken genügt ein Blick auf die wirtschaftlich bedeutendsten Länder West- und Nordeuropas. Dazu gehören Deutschland, Frankreich und Grossbritannien sowie die Beneluxstaaten und Skandinavien. Nicht nur Länder haben unterschiedliche Wirtschaftszyklen und korrelieren dadurch wenig, auch Städte weisen diese Charakteristik auf. Ob Berlin, Kopenhagen oder Stockholm: Prognosen sagen diesen besonders dynamischen «Winning Cities» ein starkes BIP-Wachstum für die nächsten Jahre voraus. Das bringt zusätzliche Diversifikation und wirkt sich vorteilhaft für Schweizer Investoren aus.

Autor: Peter Bezak, Ökonom und Anlageexperte bei Zurich Invest AG

Anlageideen

Die Anlagegruppe der Zürich Anlagestiftung Immobilien Global investiert in Wohn- und Gewerbeimmobilien und setzt sich derzeit aus den Anlagegruppen der Zürich Anlagestiftung Immobilien Europa Direkt (IED) und Immobilien USA zusammen. Investitionen in Asien/Pazifik werden in den nächsten drei bis sechs Monaten getätigt.

Nettorenditen p.a. seit Ausgabe per 30.06.2021 für:

  • Immobilien Global (CH0448058815) seit Jun 2019: 4,6 Prozent

  • Immobilien Europa Direkt (CH0183503272) seit Sep 2012: 7,6 Prozent

  • Immobilien USA (CH0448058799) seit Sep 2019: 6,5 Prozent

Die Anlagegruppen Immobilien Europa Direkt und Immobilien USA sind auch einzeln verfügbar.

Peter Bezak, Anlageexperte bei Zurich Invest AG
Peter Bezak, Anlageexperte bei Zurich Invest AG

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Dieser Beitrag wurde von Commercial Publishing in Zusammenarbeit mit Zürich Versicherungs-Gesellschaft AG erstellt. Commercial Publishing ist die Unit für Content Marketing, die im Auftrag von 20 Minuten und Tamedia kommerzielle Inhalte produziert.